L'amministratore nell'attuale contesto sociale

Lo sviluppo e l’esponenziale edifica- zione di stabili “in regime di condo- minio” e “in comunione” avvenuta nel corso dei decenni, ha fatto sì che la figura dell’amministratore condo- miniale abbia avuto sempre più ri- lievo all’interno del contesto sociale. Questo è avvenuto negli agglomerati urbani di medie e, soprattutto, grandi dimensioni.
Il sociale è una suggestione che, all’in- terno dei vari ordinamenti, è sempre presente e di tanto in tanto qualche soggetto si diletta ad approfondire tale tematica, proponendo vari acco- stamenti quasi sempre scontati.

Nella nostra specifica casistica sola- mente chi respira e vive all’interno di tale contesto e delle svariate pro- blematiche riguardanti il condominio può capire ed evidenziare l’impor- tanza della vita “in condivisione” e la complessità del lavoro di colui che gestisce le parti comuni. L’amministratore quasi sempre si con- fronta con persone e condomini di vario genere, aventi grandi differenze fra loro, incontrando sovente soggetti con diverse difficoltà. Il nostro lavoro è comunque fatto di pubbliche rela- zioni che spesso rappresentano una difficile e delicata professione. È ne- cessario quindi saper mettere in cam- po competenze tecniche, giuridiche e amministrative, ma anche capacità di ascolto mirato alla risoluzione delle più svariate problematiche.

Fino ai primi anni novanta le mansioni dell’amministratore erano quelle di un mero contabile, perché le esigenze so- ciali di quel periodo erano nettamente inferiori o differenti di quelle attuali e, generalmente, la vita condominiale era spesso gestita dai cosiddetti “capi scala” che con altri con- domini gestivano, o meglio, autogestivano le piccole manu- tenzioni all’interno delle parti comuni.

Questo soprattutto accadeva nei condomini di piccole e medie dimensioni, dove nella maggior parte dei casi non è mai esistito il servizio di portineria.?Può essere un esempio lampante il taglio dell’erba del giar- dino condominiale, eseguito da condomini volenterosi il sabato mattina, oppure le varie regolazioni dei portoni e le piccole manutenzioni condominiali che venivano eseguite dai consiglieri stessi. Ciò accadeva soprattutto perché anche a livello di regola- mentazioni e normative il condominio risultava essere un “piccolo far west”, in senso buono, con leggi in materia di sicurezza risalenti ancora agli anni cinquanta; integra- te poi dalle varie “626”, “494”, sino ad arrivare all’ultimo D.lgs.81/08 che racchiude, regolamenta e affina le prece- denti norme ormai superate e accantonate.

Differente fu invece in quel periodo la vita condominiale all’interno degli stabili soprattutto di grandi dimensioni, in cui era stato assunto un portinaio che, oltre a coordinare e svolgere mansioni nelle parti comuni, era una figura di aiuto e di tramite per l’amministrazione. Via via tale figura è stata eliminata all’interno della maggior parte degli stabili, dove sono state inserite imprese ester- ne aventi sicuramente costi inferiori e, nella gran parte dei casi, risultati inferiori al servizio di portineria.

Abbiamo citato come periodo di riferimento l’inizio degli anni novanta, proprio perché in quel periodo si è avuta la prima modifica evolutiva della funzione di amministrato- re condominiale all’interno del contesto sociale. Asserisco questo perché in precedenza spesso la funzione di ammini- stratore condominiale era svolta come secondo lavoro; tale

fase è stata quindi il primo spartiacque sia a livello profes- sionale che sociale.?Puntualizzo inoltre che, giuridicamente, è detta “funzione” l’attività svolta da un soggetto non nel proprio interesse, ma nell’interesse altrui e, molto semplicemente, possiamo definire che la funzione sociale rappresenta la ragione “di essere”, o meglio “di esistere”, in quanto utile alla società. Nell’evoluzione della società quindi il ruolo sociale è attri- buito a tutte le attività umane, in particolare a quelle profes- sionali e, per definizione, la funzione sociale dell’ammini- stratore condominiale dovrebbe essere quella di tutelare gli interessi dei propri clienti, più precisamente dei condomini. Proprio per questo impegno professionale assunto si vede conferito un ruolo sociale, con uno status economico ben definito.

In altri termini i nostri clienti-condomini dovrebbero rico- noscere un ruolo sociale all’amministratore, in quanto egli esplica una funzione sociale nel loro interesse. Ho utilizza- to il verbo riconoscere, in quanto è il riconoscimento della nostra attività, del nostro lavoro e, soprattutto, dei nostri sacrifici che deve essere evidenziato. Mi sono espresso an- che con un “dovrebbero” in quanto nella società attuale spesso tutto è dovuto e scontato, meglio se gratuito e im- mediato. Il mio non è sarcasmo, ma ai giorni nostri questo spesso è la normalità.

Tornando all’evoluzione professionale dell’amministra- tore condominiale nel contesto sociale, il passaggio dagli anni novanta ai primi anni del nuovo secolo ha creato una crescita della figura professionale, grazie soprattutto alla giurisprudenza, ossia all’interpretazione del vecchio Codi- ce Civile, datato aprile 1942, che è stata da innesco per la riforma vera e propria del 18 giugno 2013.

Tale data è stata la vera e propria trasformazione della figu- ra dell’amministratore di condominio, in quanto sono state di fatto regolamentate, soprattutto a livello di normative, le lacune che le precedenti norme avevano creato con la naturale evoluzione della società.

All’interno del contesto sociale tale modificazione ha cre- ato positività, in quanto il lavoro di amministratore con- dominiale viene ora esercitato solo da figure professionali, eliminando nel tempo “secondolavoristi” o quant’altro. Il risvolto negativo della riforma condominiale ha evidenzia- to l’incremento delle responsabilità, che risultano essere sempre maggiori per i gestori delle parti comuni.

Come inizialmente citavamo, nel corso del tempo all’in- terno degli stabili amministrati molte portinerie sono sta- te soppresse e sostituite da imprese esterne, togliendo un grande aiuto a livello gestionale all’amministrazione con- dominiale.

A livello fiscale gli adempimenti normativi si sono molti- plicati dal primo spartiacque, gli anni novanta, arrivando addirittura a creare un sistema quasi unico in fatto di ve- rifiche. Infatti, tra versamenti di ritenute mensili su fattu- re e conseguenti certificazioni a fine anno, dichiarazione modello 770, ecc. il quadro AC risulta essere una verifica ormai aggiuntiva. Dico questo perché si è passati in circa 25 anni dal nulla a verifiche su verifiche fiscali. Quindi, so- cialmente potremmo definire il condominio una macchina perfetta sotto il profilo fiscale.

Nel mio precedente articolo ho sarcasticamente scritto che l’amministratore condominiale spesso deve essere un “tuttologo”, perché spesso ai giorni nostri si pretende che l’amministratore sia un tecnico, un avvocato, un termo- tecnico, ecc. ecc. Èimportante far presente ai nostri clienti che spesso non siamo tecnici impiantistici o quant’altro; infatti, ad esempio, se si dovesse rompere una tubazione si chiamerà l’idraulico per ripararla, se vi è sarà una vertenza legale avente una casistica a sé stante, bisognerà spiegare che il legale è il tecnico necessario a tale problematica, e non l’amministratore che, sovente si pretende che faccia da arbitro, per poi essere magari anche giudicato a seconda della decisione che prenderà.

In ogni caso spesso l’amministratore condominiale risul- ta essere un punto di riferimento per questioni che vanno oltre le competenze tecniche e/o giuridiche del ruolo e a lui vengono sottoposti i problemi che le persone e le fa- miglie incontrano, a volte prima che le stesse si rivolgano, se mai lo faranno, ai servizi competenti ad occuparsene. Soprattutto di questi tempi, con l’aumentare delle persone anziane, spesso sole, tale solitudine e il conseguente dif- fuso bisogno di ascolto spingono tali soggetti a rivolgersi all’amministratore, cercando in lui un aiuto oppure un con- siglio per le più svariate questioni. Di fronte a tali situazioni gli amministratori possono scegliere due strade: adottare adeguate misure per proteggersi oppure organizzarsi per assecondarle e governare tali richieste.

È necessario sottolineare che l’amministratore condominiale affronta molto spesso questioni che riguardano le persone e, inevitabilmente, le loro reazioni; quindi non ci si dovrà

approcciare solo a questioni che riguardano gli edifici. In- fatti spesso si viene chiamati a intervenire nelle diverse si- tuazioni, fornendo risposte efficaci ai problemi che di volta in volta devono essere risolti, promuovendo un benestare relazionale.

Ciò non significa mettere in atto puntuali azioni di conci- liazione, necessarie in molti casi di conflitti fra condomini, quanto sapersi muovere con una logica del buon senso, che sia coerente, favorendo l’ascolto reciproco e permettendo alle persone di ritrovare l’utile e il dilettevole, mettendo in disparte il vincolo e la fatica della condivisione. Natural- mente tutto ciò non deve escludere e rendere meno impor- tante le competenze giuridiche e tecniche che completano la nostra professione.

L’obiettivo del futuro dovrà essere il miglioramento della comunicazione e della preparazione tecnico-nozionistica dell’amministrazione condominiale, mirato ad elevare e gratificare la figura sociale della professione di amministra- zione condominiale.

Ribadisco questo perché spesso bisogna far ben capire al cliente-condomino i limiti per la quale si è ricevuto il man- dato di gestore delle parti comuni e fino a dove la nostra professione deve arrivare, tutto ciò rientra nell’importanza e precisione della comunicazione verso il nostro cliente.

In secondo la preparazione tecnico-nozionistica crea quella sicurezza della quale l’amministratore deve farsi parte inte- grante, per districare le varie problematiche condominiali, soprattutto in sede assembleare.

In ogni caso ricordiamo sempre che, all’interno del nostro ordinamento giuridico, la diligenza del buon padre di fami- glia deve ispirare ed essere comunque l’azione principale dell’amministratore. Ciò non toglie che le regole alle quali dobbiamo rapportarci oggi sono quelle del mercato, quindi i principi ai quali noi dobbiamo riferirci per ripagare i nostri clienti condomini devono essere anche la qualità generale del servizio offerto, rapportato alla spesa sostenuta; la tra- sparenza; l’efficacia e l’efficienza del lavoro svolto.

Concludendo, in quanto operatore sociale vicino alle per- sone, l’amministratore condominiale a vocazione sociale ri- sulta essere una risorsa preziosa per il lavoro che pratica e, soprattutto, per i diversi servizi che possono interagire con lui. Per le competenze che egli ha e le mansioni che svolge può essere visto come una figura di grande utilità sociale, specialmente in questo momento di crisi generale, in cui si moltiplicano le varie problematiche, diminuiscono le ri- sorse ed è necessario trovare nuovi modi per rispondere ai continui bisogni di individui, famiglie e collettività.